📋 핵심 요약 팩트체크
- 2026 기본세율: 소득 수준에 따라 6%에서 최대 45%까지 8단계 적용
- 중과세 효과: 2주택 +20%p, 3주택 +30%p 가산 시 최고 세율 75% 도달
- 절세 포인트: 중과 폐지 시 장기보유특별공제(최대 30%) 부활이 핵심
- 적용 기준: 양도일(잔금일) 기준 2026년 5월 9일까지 유예 연장 여부가 관건
1. 2026년 양도소득세 기본세율표 (6% ~ 45%)
대한민국의 소득세 체계는 누진세율을 따릅니다. 양도소득세 중과가 폐지된다는 것은 다주택자도 일반 근로소득자나 1주택자와 동일한 아래의 기본세율표를 적용받는다는 의미입니다.
| 과세표준 구간 | 세율 (%) | 누진공제액 |
|---|---|---|
| 1,400만원 이하 | 6% | – |
| 1,400만원 ~ 5,000만원 | 15% | 126만원 |
| 5,000만원 ~ 8,800만원 | 24% | 576만원 |
| 8,800만원 ~ 1억 5,000만원 | 35% | 1,544만원 |
| 1억 5,000만원 ~ 3억원 | 38% | 1,994만원 |
| 3억원 ~ 5억원 | 40% | 2,594만원 |
| 5억원 ~ 10억원 | 42% | 3,594만원 |
| 10억원 초과 | 45% | 6,594만원 |
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2. 중과세 부활 시나리오 vs 기본세율 절세액 비교
만약 정부의 유예 조치가 종료되고 기획재정부가 중과세를 다시 적용한다면 상황은 완전히 달라집니다. 양도차익이 5억 원인 3주택자를 예로 들어 비교해 보겠습니다.
| 항목 | 중과 적용 (기존) | 기본세율 적용 (폐지 시) |
|---|---|---|
| 적용 세율 | 기본 + 30%p (최고 75%) | 기본세율 (최고 45%) |
| 장기보유특별공제 | 배제 (0%) | 최대 30% 공제 |
| 예상 납부 세액 | 약 3억 8,000만원 | 약 1억 4,000만원 |
| 절세 예상액 | 약 2억 4,000만원 절감 | |
3. 장기보유특별공제가 절세의 핵심인 이유
많은 다주택자들이 세율보다 간과하는 것이 바로 장기보유특별공제(장특공)입니다. 중과세가 적용되면 보유 기간이 아무리 길어도 공제를 전혀 받지 못합니다. 하지만 일반 세율이 적용되면 보유 기간 3년부터 15년까지 매년 2%씩, 최대 30%의 양도차익을 깎아줍니다. 10억 원의 차익이 있다면 3억 원을 소득에서 제외해주는 엄청난 혜택입니다.
4. 필요경비 인정 항목: 단 1원이라도 더 줄이는 법
양도소득세를 계산할 때 실제 수익에서 비용을 제외하는 과정이 필수입니다. 아래 항목의 영수증이나 입금 내역을 반드시 챙기세요.
- 취득 관련 비용: 취득세, 법무사 비용, 중개 수수료
- 자본적 지출: 발코니 확장, 샤시 교체, 보일러 교체 (소모품인 도배, 장판은 제외)
- 양도 관련 비용: 양도 당시의 중개 수수료, 공증 비용 등
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어느 시점에 파는 것이 가장 유리할지 전략이 필요하다면 [매도 타이밍 필승 전략] 글을 확인해 보세요.
❓ 자주 묻는 질문 (FAQ)
국세청 홈택스의 ‘양도소득세 미리계산’ 서비스를 통해 정확한 세액을 확인하실 수 있습니다.
네, 중과 폐지(배제)가 적용되면 2주택자도 +20%p 가산 없이 일반 세율로 세금을 납부하게 됩니다.
소득세법 개정으로 인해 하위 구간인 1,400만원 이하 구간 등이 조정되었으므로 최신 세율표를 반드시 확인해야 합니다.
그렇습니다. 양도소득세 계산 결과값의 10%가 지방소득세로 추가 부과된다는 점을 예산에 포함하셔야 합니다.
상속 주택은 상속일로부터 일정 기간(보통 5년) 동안은 중과 판단 시 주택 수 산정에서 제외되는 특례가 있습니다.
비규제지역(조정대상지역 해제)이 되면 중과세 자체가 적용되지 않으므로 무조건 기본세율로 양도할 수 있습니다.
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