📋 핵심 요약 팩트체크
- 한시적 유예 종료: 2026년 5월 9일까지 매도 시 중과 배제
- 중과 부활 예고: 2026년 5월 10일부터 2주택 +20%p, 3주택 +30%p 가산
- 규제지역 한정: 서울 강남 3구 및 용산구 등 조정대상지역 주택 양도 시 적용
- 장기보유특별공제: 중과 적용 시 공제 배제, 일반 과세 시 최대 30% 적용
1. 다주택 양도세 중과 폐지, 팩트는 무엇인가?
2022년부터 시행된 양도소득세 중과 한시적 배제 조치가 2026년 5월 9일로 종료를 앞두고 있습니다. 기획재정부와 대통령실은 추가적인 유예 연장은 고려하지 않는다는 입장을 분명히 했습니다.
이는 다주택자가 보유한 매물을 시장에 공급하여 집값을 안정시키려는 목적이지만, 동시에 기간 내 매도하지 못한 다주택자에게는 ‘세금 폭탄’이 될 수 있다는 우려도 공존합니다. 현재까지는 징벌적 과세 체계를 기본세율로 환원하려는 논의가 지속되고 있으나, 국회의 법 개정 상황에 따라 시장의 불확실성이 큰 상태입니다.
2. 2026년 변경되는 다주택자 양도세율표
가장 핵심적인 변화는 중과세율의 부활 여부입니다. 만약 법안이 폐지되지 않고 유예만 종료된다면 아래와 같은 세율이 적용됩니다.
| 보유 주택 수 | 2026. 5. 9. 이전 (유예) | 2026. 5. 10. 이후 (예상) |
|---|---|---|
| 1주택자 | 기본세율 (6~45%) | 기본세율 (6~45%) |
| 2주택자 | 기본세율 (6~45%) | 기본세율 + 20%p 중과 |
| 3주택 이상 | 기본세율 (6~45%) | 기본세율 + 30%p 중과 |
💡 전문가 팁: 장기보유특별공제의 경우 중과세율이 적용되면 배제되지만, 일반 세율 적용 시 보유 기간에 따라 최대 30%까지 공제받을 수 있어 세액 차이가 수억 원에 달할 수 있습니다.
3. 지역별 차등 적용: 내 아파트는 해당할까?
양도세 중과는 강남 3구(강남, 서초, 송파)와 용산구 등 조정대상지역에만 적용됩니다. 비규제지역의 경우 주택 수에 관계없이 기본세율이 적용되므로 상대적으로 부담이 적습니다.
🧮 간편 양도세 절세액 계산기
시세 차익과 주택 수를 입력하여 대략적인 중과세 유무를 비교해보세요.
4. 매도 시점 잡기: 5월 9일 잔금까지 치러야 하나?
양도세 중과 배제 혜택을 받으려면 양도일(잔금 청산일 또는 등기 접수일 중 빠른 날)이 2026년 5월 9일 이전이어야 합니다. 다만, 정부는 거래 활성화를 위해 5월 9일까지 계약을 완료한 건에 대해 3~6개월의 잔금 유예 기간(Grace Period)을 검토 중입니다.
🎬 정부 세법 개정안 발표 영상
5. 1세대 1주택 비과세 요건 재기산 제도 폐지
과거에는 다주택자가 주택을 처분하고 마지막 1주택이 된 날부터 다시 2년 보유를 해야 비과세를 해주었으나, 현재는 주택을 실제 취득한 날로부터 보유 기간을 계산합니다. 이 제도가 유지되면서 다주택자의 출구 전략이 훨씬 수월해졌습니다.
❓ 자주 묻는 질문 (FAQ)
서울 강남 3구와 용산구를 제외한 비규제지역 주택은 중과되지 않고 기본세율이 적용됩니다. 하지만 규제지역 내 주택이라면 법 개정이 없는 한 중과세가 부활합니다.
1세대 1주택자는 실거래가 12억 원 이하 시 비과세 혜택이 유지되므로 중과 폐지 이슈와는 무관합니다. 단, 고가 주택의 경우 초과분에 대해 기본세율이 적용됩니다.
원칙적으로는 잔금 청산일이 기준입니다. 다만 정부가 검토 중인 3~6개월의 추가 유예 기간이 확정되면 계약일 기준 혜택을 받을 가능성이 큽니다.
네, 양도세 계산 시 분양권과 입주권도 주택 수 산정에 포함되어 다른 주택 양도 시 중과 여부에 영향을 미칩니다.
조정대상지역이 아닌 지방 주택은 기본적으로 중과 대상이 아닙니다. 또한 인구감소지역 주택은 세제상 주택 수에서 제외되는 특례가 있습니다.
증여 후 이월과세 기간(10년) 등 까다로운 요건이 있습니다. 양도세 중과가 무겁다면 증여가 대안이 될 수 있으나 취득세 중과도 함께 고려해야 합니다.
📚 관련 정보 더보기
