📋 규제지역 양도세 핵심 요약
- 현재 규제지역: 서울 강남구, 서초구, 송파구, 용산구 (4개구)
- 중과세율 부활 시점: 2026년 5월 10일 이후 매도 분부터 적용 가능성
- 비규제지역 혜택: 규제지역 외 서울 및 경기도는 주택 수 무관 기본세율 적용
- 중요 변수: 규제지역 해제 여부에 따라 실질 세금이 수억 원 차이
1. 2026년 규제지역 현황: 왜 강남·용산만 남았나?
정부는 부동산 시장의 연착륙을 위해 대부분의 지역을 규제지역에서 해제했으나, 강남 3구(강남, 서초, 송파)와 용산구는 투기 수요 억제를 위해 여전히 조정대상지역 및 투기과열지구로 묶어두고 있습니다.
이들 지역은 주택 가격 하락폭이 작고 대기 수요가 풍부하여 해제 시 급격한 가격 반등의 위험이 있기 때문입니다. 다주택자가 이 4개 지역 내의 주택을 양도할 때는 비규제지역과 완전히 다른 세법이 적용되므로 주의가 필요합니다.
2. 규제지역 vs 비규제지역 양도세 차이점 비교
다주택자가 집을 팔 때 규제지역 여부에 따라 가장 크게 달라지는 것은 중과세율 적용과 장기보유특별공제 여부입니다.
| 항목 | 규제지역 (강남/용산) | 비규제지역 (그 외 지역) |
|---|---|---|
| 양도세 중과 | 적용 (2주택 +20%p, 3주택 +30%p) | 미적용 (무조건 기본세율) |
| 장기보유특별공제 | 배제 (중과 시 공제액 0원) | 적용 (최대 30% 공제) |
| 1주택 비과세 거주요건 | 2년 보유 + 2년 거주 필수 | 2년 보유만 해도 비과세 가능 |
💡 핵심 가이드:
중과세가 폐지되었을 때의 실질적인 세율표가 궁금하시다면 [다주택자 양도세 기본세율표 조회] 글을 참고하세요.
3. 규제지역 내 ‘중과 배제’ 주택은 무엇이 있나?
규제지역에 있더라도 모든 주택이 중과되는 것은 아닙니다. 아래 요건에 해당하면 중과 제외(배제) 혜택을 받을 수 있습니다.
- 지방 저가주택: 수도권/광역시 외 지역의 공시가격 3억 원 이하 주택
- 장기임대주택: 지자체 및 세무서에 정식 등록된 매입임대주택 요건 충족 시
- 일시적 2주택: 신규 주택 취득 후 기존 주택을 3년 이내 처분하는 경우
- 상속주택: 상속받은 지 5년이 경과하지 않은 주택
4. 2026년 규제지역 해제 가능성은?
국토교통부는 분기별로 주거정책심의위원회를 열어 규제지역 유지 여부를 결정합니다. 2026년 상반기 대출 규제(DSR) 강화와 금리 상황에 따라 강남권 일부 지역의 해제 논의가 나올 수 있다는 것이 전문가들의 분석입니다.
만약 내가 보유한 집이 팔기 직전에 규제지역에서 해제된다면, 별도의 법 개정 없이도 자동으로 중과세가 배제되고 기본세율로 세금을 낼 수 있게 되어 수억 원의 절세가 가능해집니다.
5. 다주택자 대응 전략: 규제지역 주택을 먼저 팔 것인가?
일반적으로 양도세는 나중에 파는 주택의 세금이 비싸지는 구조입니다. 따라서 규제지역에 있는 주택과 비규제지역 주택을 동시에 보유했다면, 상대적으로 양도차익이 적은 집을 먼저 매도하여 주택 수를 줄인 뒤, 가장 이득이 큰 집을 최종적으로 비과세나 일반과세로 파는 전략이 유효합니다.
❓ 규제지역 양도세 자주 묻는 질문 (FAQ)
아니요. 2026년 현재 경기도 전 지역은 규제지역에서 해제되었습니다. 오직 서울의 강남, 서초, 송파, 용산만 규제지역입니다.
2026년 5월 9일까지는 ‘다주택자 중과 유예’ 기간이므로 규제지역 주택이라도 기본세율을 적용받습니다. 단, 유예 종료 후에는 중과될 수 있습니다.
네. 양도 시점(잔금일) 기준으로 규제지역이 아니면 주택 수에 관계없이 중과세율 가산이 붙지 않습니다.
분양권은 규제지역 여부와 상관없이 보유 기간 1년 미만 70%, 1년 이상 60%의 단일세율이 적용됩니다.
부산, 대구, 광주 등 광역시는 현재 전 지역이 비규제지역이므로 다주택자 중과 규정에서 자유롭습니다.
양도소득세 중과 여부는 주로 조정대상지역 여부에 따라 결정됩니다. 투기과열지구는 주로 대출(LTV)과 재건축 규제에 초점이 맞춰져 있습니다.
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