강남 3구 용산 포함 조정대상지역 양도세 중과, 바뀐 계산법 확인하기

조정대상지역 양도세 중과는 한시 유예가 2026년 5월 9일 종료되면서 오늘부터 다시 적용됩니다. 강남구·서초구·송파구·용산구처럼 기존 조정대상지역 안의 주택을 다주택자가 양도하면, 이제 다시 중과세율 기준으로 계산해야 해요. 정부 보도자료, 정책브리핑

여기서 핵심은 전국이 아니라 조정대상지역 안 주택이라는 점입니다. 정부 설명상 강남 3구와 용산구는 기존 조정대상지역으로 구분되고, 이 지역은 예외 적용 기한도 다른 지역보다 더 짧게 운영됩니다. 국세청 용산세무서 안내

강남 3구·용산은 날짜 계산이 더 중요해요. 세율만 보면 반만 본 셈입니다.

조정대상지역 양도세 중과 계산법은 단순합니다. 조정대상지역 내 주택을 양도하는 2주택자는 기본세율에 20%포인트, 3주택 이상은 30%포인트를 더합니다. 국세청 세율 변동 연혁표, 국세청 보도자료

기본세율 최고구간이 45%이니까 최고세율은 2주택자 65%, 3주택 이상 75%가 됩니다. 지방소득세까지 포함하면 최고 실효세율은 각각 71.5%, 82.5% 수준으로 봐야 해서, 예전처럼 대충 계산하면 오차가 크게 납니다. 정책브리핑

또 하나는 장기보유특별공제 배제예요. 중과 대상이면 장기보유특별공제를 적용하지 못해서 보유기간이 길어도 세금이 생각보다 많이 나올 수 있습니다. 국세청 보도자료

결국 계산 순서는 “조정대상지역 여부 → 주택 수 → 보유기간 → 장기보유특별공제 가능 여부” 순서로 보면 됩니다. 양도세 계산기로 세후 금액을 먼저 찍어보는 게 가장 빠릅니다.

강남구·서초구·송파구·용산구는 토지거래허가 이슈가 걸려 있어서 예외 규정이 따로 봐야 합니다. 5월 9일까지 토지거래허가를 신청하거나 매매계약과 계약금 지급 요건을 갖춘 경우, 계약일부터 4개월 안에 잔금과 등기를 마치면 중과를 피할 수 있어요. 국세청 용산세무서 예시, 연합뉴스

기한으로 바꾸면 강남 3구와 용산은 사실상 9월 9일까지 양도를 완료해야 예외 검토가 가능하다는 뜻입니다. 반대로 이 날짜를 넘기면 오늘부터 재개된 조정대상지역 양도세 중과를 그대로 적용받을 가능성이 큽니다. 국민일보, 정부 방안 인용 기사

강남 3구·용산은 4개월, 나머진 6개월이에요. 같은 조정대상지역이어도 일정표가 다릅니다.

실제 계산은 생각보다 순서가 중요합니다. 먼저 내 주택이 강남 3구·용산처럼 조정대상지역인지 확인하고, 그다음 2주택인지 3주택 이상인지 나눈 뒤, 보유기간과 예외 일정 충족 여부를 보셔야 해요. 국세청 안내문

특히 가계약은 인정되지 않고, 계약금 지급 사실이 금융거래 등으로 증빙돼야 계약 요건이 충족된다고 봅니다. 강남·서초·송파·용산은 정식 계약과 허가, 잔금, 등기 흐름까지 모두 맞아야 예외를 적용받을 수 있어요. 국세청 사례 문답

그래서 강남 3구·용산 매도는 세율 계산과 일정 계산을 따로 보면 안 됩니다. 매도 타이밍 전략까지 같이 보면서 세후 금액을 비교해야 실수가 줄어요.

조정대상지역 양도세 중과는 강남 3구와 용산에 바로 적용되나요?

네. 한시 유예가 5월 9일 종료돼 오늘부터는 강남·서초·송파·용산의 다주택 양도에도 다시 중과 계산이 적용됩니다.

강남 3구·용산 2주택자는 얼마가 추가되나요?

조정대상지역 내 주택을 양도하는 2주택자는 기본세율에 20%포인트를 더합니다.

3주택 이상은 어떻게 계산하나요?

3주택 이상은 기본세율에 30%포인트를 더하고, 장기보유특별공제도 적용하지 못합니다.

강남 3구·용산은 왜 4개월이 중요한가요?

이 지역은 5월 9일까지 계약 또는 토지거래허가 신청 요건을 갖춘 경우 계약일부터 4개월 안에 잔금과 등기를 마쳐야 예외 적용을 검토할 수 있기 때문입니다.

가계약만 했어도 예외가 되나요?

아니에요. 가계약은 인정되지 않고, 정식 계약과 계약금 지급 사실이 증빙돼야 예외 요건 충족으로 봅니다.

비조정대상지역 주택도 똑같이 중과되나요?

아닙니다. 비조정대상지역 내 주택 양도는 다주택자라도 중과 적용 대상이 아닙니다.